שנה שעברה שוק הנדל”ן שבר שיאים.

בעוד, למשל, היצע הדירות הפנויות והזול בפראג היה הנמוך ביותר בהיסטוריה המודרנית, מחירי הדירות מעולם לא היו גבוהים יותר. והייתה גם התעניינות שיא במשכנתאות. השנה אפשר לצפות להמשך של כמה טרנדים, אבל באיזשהו מקום ההתפתחות תישבר. למשל, משכנתאות לא יהיו כל כך קשות להשגה, בעיקר בשל פעולות הבנק המרכזי.

ראו מה מצפה לנו בשוק הנדל”ן ב-2022.

מחירי הדירות

הצמיחה בשנה שעברה צפויה גם השנה. אין עדיין שום דבר באופק שיעצור או יהפוך אותה. עם זאת, עליית מחירים כה מהירה כפי שחווינו בשנה שעברה לא צפויה השנה. “העלייה החדה מאוד של מחירי הנכסים בשנה שעברה לא יכולה להתקיים השנה. עקב צעדי CNB והלוואות דיור יקרות יותר, יקטן מספר המעוניינים ברכישת נדל”ן. לכן, אנו צופים כי צמיחת המחירים תואט ועם ירידה בביקוש , זמן מכירת הנכס יתארך בהדרגה”, מסכם יאן קראטוכויל ממשרד התיווך RE / MAX G8 Reality.

במקרה של דירות חדשות בפרויקטי פיתוח, אנו עדים בשנה שעברה לסכומים שאף הכפילו את הסכומים שבגינם נמכרו הדירות, למשל בשנת 2010. במחצית השנייה של 2021 הוצעו דירות חדשות בממוצע של 137 אלף קרונות. למ”ר. פרויקטים, המחיר הגיע עד 160 אלף למטר. מחירי ההצעות של היזמים זינקו אפוא בעשרים אחוז משנה לשנה, וזו עלייה שאפילו היזמים עצמם לא מצפים לה השנה.

“בשנת 2022 אנו צופים ירידה קלה במספר הדירות הנמכרות וגם עלייה הדרגתית בהיצע. עם זאת, מחירי הדירות החדשות ימשיכו לעלות, אם כי זה כבר לא אמור להיות כך. זה צריך להיות דווקא ב-2022 טווח של חמישה עד עשרה אחוזים”, מעריך דושאן קונובסקי, בונה הדירות המקומי הגדול והבעלים של Central Group.

מומחי נדל”ן ממשרדי תיווך מדברים גם על צמיחה של כחמישה עד עשרה אחוזים, שאמורה להתייצב מתישהו בסביבות הרבעון השני של השנה. לדברי מנהל מקסימה ריאליטי, ולדימיר זוזאק, צמיחת מחירי הדירות ברובה המכריע של המדינה תתייצב בעצם בשיעור של אחוזים בודדים בלבד מעל האינפלציה. “צמיחה מהירה יכולה להימשך באזורים הנמוכים של צפון בוהמיה ומורביה, בעוד קטע הדירות האיכותיות או הדירות במיקומים ייחודיים לא ייפסק. גם מחירי הבניינים החדשים יעלו. כך שאחרי שנים רבות, מספרי המחירים בין בנייה חדשה ויד שנייה יתחילו להיפתח במקום להיסגר”, הוא מאמין.

מחירי הקרקע

גם מחירי הקרקע והבתים קשורים למחירי הקרקע – וגם הם עולים בהתמדה. כך למשל, על פי מדד HB, הצמיחה המהירה שלהם נמשכה במחצית השנייה של השנה שעברה, על פני עשרים אחוזים משנה לשנה. “מחירי המגרשים לבנייה צומחים בצורה דינמית ממש בשנים האחרונות, בעיקר עקב עליית רמת המחירים של דירות ובנייה מוגבלת למגורים בערים גדולות בצ’כיה. ניתן לצפות שמגמת הצמיחה של מחירי הנדל”ן למגורים, כולל קרקעות, ימשיך גם השנה”, אומר פטר האנה מחברת הייעוץ Deloitte. 

עם זאת, גם העלייה במחירי הקרקע עשויה להיות נמוכה משמעותית השנה מאשר בשנה שעברה. השילוב של אינפלציה גבוהה ועליית ריבית המשכנתא כבר לא יאפשר לרבים לקנות קרקע כה יקרה. “זה עדיין נכון שקרקעות צ’כיות, בין אם חקלאיות ובין אם בבנייה, הן מהזולות באיחוד האירופי. נטוורקינג ימלא תפקיד חשוב בבניית קרקע. ליותר ויותר עיריות אין את היכולת של שירותים וכדי להבטיח קרקע חדשה. חיבור ביוב, למשל, פירושו ריצה למרחקים ארוכים. קרקע מוכנה לבנייה תימכר אפוא ביוקר משמעותית מאשר בשנה שעברה”, מוסיף זוזק מ-Maxima Reality.

משכנתאות

שוק המשכנתאות שבר שיאים בשנה שעברה. היקף המשכנתאות הניתנות גדל בכ-75 אחוזים. ואנשים לקחו הכי הרבה משכנתאות מאז 2016. הריבית נבעה מריביות נמוכות וחששות של אנשים מעליות מחירים עתידיות ועליית אינפלציה.

עם זאת, בסוף השנה התערב גם הבנק הלאומי של צ’כיה נגד האינפלציה, שקבע בהדרגה את ריבית המפתח על 3.75 אחוזים עם סיכוי לעלייה אפשרית נוספת. לפיכך, הריבית בבנקים תעלה השנה ולפי אנליסטים תעמוד על כחמישה אחוזים – יש שצופים עד שישה. “הבנקים כבר מציעים תעריפים מעל ארבעה אחוזים ואני מצפה לעליות נוספות בינואר”, אמר מרטין שטיינר, המנהל המסחרי הראשי של BNP Paribas Cardif. מסיבה זו, לדבריו, לאחר שנת שיא ב-2021, שבה היקף המשכנתאות הניתנות עשוי לעלות על 420 מיליארד, השוק יירד בחדות. “מדברים על נפח של פחות מ-250 מיליארד כתרים”, הוא מוסיף. משכנתאות אמנם לא יהיו יקרות כמו בעבר, אבל העניין בהן יאבד בעיקר על ידי מעמד הביניים, שכמעט ולא יוכל לעמוד בהן כלל. “עליית הריבית, יחד עם הכנסתם מחדש של תנאים מגבילים למתן משכנתאות, המכונים DTI, DSTI ו-LTV, יגרום להאטה מסוימת בביקוש לדיור וכתוצאה מכך גם האטה במחירי הנדל”ן”. אומר Jiří Feix, יו”ר מועצת המנהלים של בנקי החיסכון Hypoteční banka ו-ČSOB Stavební. להפחתת הריבית במשכנתאות עשויה להיות השפעה נוספת השנה. אם מישהו שוקל למכור נכס, המצב יסתבך יותר ויותר עם הזמן. “ניתן לצפות כי ההתערבויות של ה-CNB יצמצמו את הביקוש ויאריכו את מכירת הנדל”ן”, מעריך Kratochvil מ-RE/MAX G8 Reality.

שכירות

התקררות העניין במשכנתאות וגם העלייה המתמשכת במחירי הדירות יובילו לכך שיותר ויותר אנשים יגיעו השנה לדיור להשכרה. “בשנת 2022 יתקבלו מספר שיא של אנשים, ועד סוף השנה הביקוש הכפיל את הערכים הנורמליים”, אמר הנדריק מאייר, מנכ”ל בזריאליטקה. “זה ייצור לחץ כלפי מעלה על מחירי הדירות להשכרה, שיגדלו במחצית השנייה של השנה. וברגע שהבעלים יתייקרו, אז בהתחשב במחירי עבודות הבנייה, השיפוצים, האנרגיה והאינפלציה, הם יכולים לקחת זה לגמרי מחוץ לרצפה, במיוחד אם חלק מהדירות יחזור לשירותי תיירות בקיץ”, אומר מאייר. 

הקורונה השפיעה גם על שוק השכירות בשנתיים האחרונות. זה בא לידי ביטוי במיוחד בפראג, שם שכר הדירה הפך לזול בהדרגה, כך שבמחצית השנייה של השנה שעברה הם החלו לחזור למספרים שלפני המגפה. “לאחר שבעה עשר חודשים של ירידה משנה לשנה, מחירי השכירות הממוצעים המומשים של דירות בפראג עולים זה החודש השלישי ברציפות. מחירי השכירות ההיסטוריים הגבוהים ביותר היו בתחילת 2019 ו-2020, קצת פחות מ-300 קרונות לכל מ”ר לחודש שכירות”, מסכם קראטושוויל. לדבריו, דמי השכירות בפראג נמצאים כיום ברמת השכירות משנת 2018, שהם כ-283 קרונות למ”ר שטח רצפה בחודש. השנה, דמי השכירות אמורים לעלות משמעותית, במיוחד בפראג, בשל הביקוש הגבוה יותר לדיור להשכרה שכבר הוזכר. “שכר הדירה מעתיק את מחירי הנכסים ואת מחירי האנרגיה. לפיכך ניתן לצפות לעלייה של עד 20% במחירי השכירות”, מוסיף קארל קוטון עבור Accenture ČR בתחום השירותים הפיננסיים.

נדלן מסחרי

התפתחות המגיפה המהירה, שהשפיעה בשנה שעברה, נגעה בעיקר בנדל”ן מסחרי. כמה מגמות חדשות שנקבעו בתעשייה יימשכו גם השנה. “ההתפתחות של שוק הנדל”ן הצ’כי תמשיך להיקבע על ידי פרויקטים זמינים למכירה, שכעת הם מינימליים בהשוואה לפולין, למשל, אבל גם למדינות מערב אירופה בכלל”, אומרת מיכל סוטק, צוות ההשקעות של קושמן אנד ווייקפילד. מַנהִיג. בשל הפעילות המצומצמת מאוד, לדבריו, לשוק לא יהיה – בנוסף לפופולריות הברורה של הנדל”ן התעשייתי – כיוון ברור. “לאחר היקף עסקאות בשנה שעברה של 1.4 מיליארד יורו והיקף אשתקד של כ-1.2 מיליארד יורו, ניתן לצפות לצמיחה בפעילות השנה, אך לא משמעותית. היקף העסקאות ב-2022 עשוי להגיע לשני מיליארד יורו”, מוסיף סוטאק. בשנה שעברה שוק הנדל”ן התעשייתי היה הפעיל ביותר, בעוד שמבחינת הביקוש זה עשוי להיות שיא. בנוסף, שיעור המשרות הפנויות נמצא בשפל של כל הזמנים. ברוח דומה, הוא יבוא כנראה גם השנה. “המניעים העיקריים של הביקוש הם כיום חברות הפצה, בעיקר ממגזר המסחר האלקטרוני, וניתן לצפות שחנויות מקוונות ימשיכו לצמוח”, מסביר פטר האנה מ-Deloitte. במקרה של נדל”ן משרדים, חלו שינויים גדולים בשנה שעברה באופן שבו חברות ותאגידים גדולים ניגשים למשטר העבודה של עובדיהם. לדברי מומחים, עתיד שוק המשרדים הוא בעיקר דרך עבודה היברידית, הנסמכת לפחות חלקית על עבודה מרחוק. “בניית פרויקטי משרדים מואטת עקב מצב השוק הנוכחי, אולם ניתן לצפות שהעניין בהשקעה בבנייני משרדים יימשך”, מוסיפה האנה. 

ההגבלות של הקורונה השפיעו גם על הקמעונאות בשנה שעברה. למרות המעבר העצום של הצרכנים למסחר אלקטרוני, חנויות האבן לא נעלמות, אלא הן עוברות תהליך של טרנספורמציה על מנת להיות כמה שיותר קרובים ללקוח ולהציע חוויה. “הפארקים הקמעונאיים הוכיחו את עצמם כעמידים ביותר למגיפה, לא רק לפי הרכב הדיירים שלהם, אלא גם לפי הנטייה, שבה לכל חנות יש כניסה משלה מבחוץ ולחנויות אין שטחים משותפים”, אומרת האנה. השקעות יכולות אז ללכת בכיוון הזה.

מחירים בבניה

גם המצב בענף הבנייה יהיה קשור לכל התחומים הנ”ל. שנת 2021 הייתה קשה מאוד לתחום הזה. עליית מחירי החומרים, מחסור בכוח אדם ועיכוב באספקה השפיעו על מפתחים רבים. אפילו המשקיעים הגדולים ביותר נאבקו בשנה שעברה עם העובדה שחברות הבנייה לא הצליחו להבטיח להם מחירים עבור השלמת פרויקטים גדולים. עם זאת, על פי הערכות, עליית מחירי חומרי הבנייה תימשך בחודשים הקרובים. “מחיר העץ ימשיך לעלות, וכך גם מחיר המלט והחול. מצד שני, ייווצרו סוגי חומרים ממוחזרים חדשים”, מעריך קארל קוטון.