Menu
מה קורה בשוק הנדל”ן בשתי הערים הגדולות בצ’כיה?
בסוף שנת 2020 תוכננו מעט יותר פרויקטים של בנייה משנה שעברה. ההתעניינות בהשקעות נדל”ן הולכת וגוברת יחד איתן.
120,649 דירות, ב 762 פרויקטים נבנים בימים אלה בפראג – על סמך ניתוח של ״הקבוצה המרכזית״.
“בעוד שלפני שנה, על פי הנתונים שלנו, הוכנו בפראג כמעט 109 אלף דירות חדשות, עכשיו הם מעל 120 אלף. זו עלייה של עשרה אחוזים”, אומר דושאן קונובסקי, מייסד וראש הקבוצה המרכזית, על מצב השוק. הביקוש לדירות חדשות בפראג עדיין גבוה מאוד. והשנה הבאה צריכה להיות באותו הכיוון.
“אנו נעמיד למכירה פרויקטים למגורים ממש גדולים ומוכנים, שיציעו אלפי דירות חדשות בסיום. זו תהיה נקודת מפנה”, אמר קונובסקי.
כמו שפראג שוברת שיאים לטובת השקעה בנדל”ן, כך גם ברנו. בשנה שעברה נמכרו שם הדירות החדשות ביותר בארבע השנים האחרונות. בשנת 2020 הוציאו אנשים בסך הכל 4.4 מיליארד כתרים על דיור חדש במטרופולין דרום מורביה, שהם שליש יותר מאשר בשנת 2019. במקביל, המעוניינים היו צריכים לשלם כמעט 10 אחוז יותר למ”ר, כלומר ממוצע של 81,300 כתרים. כפי שעולה מניתוח חברת הפיתוח Trikaya, בסך הכל 505 דירות פנויות בבניינים חדשים נותרו מוצעות, בעוד שהמתווה המבוקש ביותר עם 2 חדרי שינה בשטח של 55 מ”ר יעלה 5.35 מיליון בממוצע. כתרים. “דירת שני חדרים הממוצעת בקיץ 2020 הסתכמה ב -4.1 מיליון כתרים, בסוף השנה ל -4.4 מיליון. הריבית הממוצעת באותה תקופה עמדה על 2.3 אחוזים, אך בסוף השנה ירדה ל -1.98 אחוזים. . במציאות, דירת שני חדרים זו התייקרה עבור הקונה ב -300 אלף, אך העלייה בתשלום המשכנתא החודשי עמדה על 350 קרונות בלבד, כלומר פחות משלושה אחוזים “, אומר פרנטישש סודריך, מנהל מכירות של טריקאיה. לטענת היזם, המחירים עלו בברנו במשך תקופה ארוכה, בעיקר בגלל בנייה לא מספקת. אולם בשנים האחרונות מנסה העירייה להדביק, למשל בהשקעה מוקדמת יותר של 530 מיליון קרונות בפרויקט מתחם מגורים בווויטוב.
יו”ר הוועד המנהל של התאחדות האדריכלים והבנאים של ברנו, מרק וינטר, הגיב גם הוא לנושא עליית המחירים. “בשוק הדירות החדשות בברנו, נאבקנו זה מכבר במחסור בפרויקטים גדולים שיכולים להרשות לעצמם מדיניות מחירים נוחה יותר. גם בניית פרויקטים קטנים יותר בפערים איננה פיתרון, מכיוון שהיא תובענית יותר ויותר יקר, וזה כמובן מתבטא גם במחירים הסופיים של דירות “, הסביר לסזנאם זפרובי.
“המצב עם המגפה הראה לנו גם את התלות של ענף הבנייה בעובדים זרים. סגירת הגבולות סיבכה את הקמתם של מספר פרויקטים. אנו רואים בביטול מס רכישת נדל”ן סיבה נוספת לעליית מחירים. נכסים ישנים יותר. , שכעת לא חלים עליהם מס רכישה, התייקרו בהדרגה על ידי בעליהם. הפרש המחירים בין דירה חדשה לדירה ישנה יותר פחת. כך הניע אנשים רבים המעוניינים בדיור לבחור לעיתים קרובות יותר מבין פרויקטים של פיתוח. הצפה זו הביקוש תמך בצמיחת המחירים בחודשים האחרונים של השנה שעברה, “הוסיפו פרטי העלייה במחיר הנדל”ן וינטר. עליית מחירי הדירות ברחבי צ’כיה מושפעת בבירור גם מהביקוש הגבוה פי כמה בהיצע הדיור, המביא למחירי הנדל”ן גבוהים משמעותית. ולמה עדיין יש די מעט דירות למרות שיותר ממאה אלף דירות חדשות חרגו מההכנות? הסיבה היא תהליך האישור האיטי, שבגללו לא ניתן לאפשר בנייה במהירות מספקת. בשנה שעברה הקצב אף האט. על פי הנתונים האחרונים של ה- CZSO, מינואר עד נובמבר, הרשויות בפראג אפשרו 37 אחוז פחות דירות בבנייני דירות משנה לשנה.
לדוגמא, כל הדירות החדשות המתוכננות כיום בבירה, שצומחות בכ -15,000 תושבים בממוצע מדי שנה, יכסו את צורכי הדיור של כרבע מיליון איש. עם זאת, פחות מ -40 אחוז מהם כבר נכנסו לאחד משלבי תהליך האישור. ל -5.5 אלף דירות יש היתר בנייה, ל- 11.5 אלף יש לפחות החלטת ייעוד. לכן הם מניחים שהם יוכלו להיכנס לשוק בשנים הקרובות. עם זאת, ישנם פרויקטים שעדיין עוסקים בערעורים ממושכים או בביקורת שיפוטית מורכבת.
הפיתרון למשבר הדיור הוא בשדות הפתוחיים הודות למספר רב של אזורי פיתוח ואזורי תעשייה לשעבר, פראג 5, פראג 9 ופראג 4 צפויות להתפתח השנה ביותר. על פי הניתוחים של קבוצת המרכז, יותר ממחצית מכל הדירות המתוכננות בבירה ייבנו בשלושת רובעי העיר הללו. חלק גדול מהשדות החומים של פראג הם כיום אזורים בלתי נגישים עם בניינים מתפוררים של מפעלי התעשייה המקוריים. לרוב מדובר בחלקות אדמות גדולות במרכז העיר הרחב יותר. הפיכתם לאזור מגורים הוא צעד הגיוני.
“שני שלישים מהדירות המוכנות מיועדות לפרויקטים המתוכננים בשדות חומים. תמיכה בבנייה בשטחים אלה צריכה להיות בראש סדר העדיפויות של הנהלת העיר. זה יכול לתרום תרומה משמעותית לפתרון משבר הדיור הנוכחי. בנוסף, אזורים אלה ממוקמים בדרך כלל במקומות בהם התשתית כבר קיימת. הדבר מועיל גם לעיר, שאינה צריכה לגדול לסביבתה, שאינה אקולוגית, אך גם לא כלכלית ביחס לתפעול ולצורך לבנות תשתיות “, אומר קונובסקי.